У яку нерухомість в Україні варто інвестувати сьогодні, щоб отримувати дохід завтра?

Економічна нестабільність, девальвація гривні та ризики банківської системи спонукають українців шукати альтернативні інструменти збереження капіталу. Одним із таких інструментів є житлова нерухомість. Попри те що в рейтингу «інструментів інвестування» першою залишається валюта, дедалі більше осіб розглядають конвертацію гривні в квадратні метри.

Що купують і з якою метою

Експерти фіксують активізацію купівель квартир з метою збереження капіталу та подальшої здачі в оренду або перепродажу. У випадку житлової нерухомості йдеться переважно про довгострокову перспективу.
Наприклад, за даними Держстат, ціни на квартири в Україні за 2024 рік на первинному ринку зросли на 15,0 %, на вторинному — на 11,6 %. Однак у доларовому еквіваленті зростання було набагато меншим, через девальвацію.

Які об’єкти вважаються придатними для інвестування

Ключовими критеріями об’єкта є:

• ліквідність — можливість продажу без значної втрати вартості;
• потенціал росту ціни — залежить від розташування, якості забудови, стану об’єкта.
  У нинішніх умовах житлова нерухомість на вторинному ринку поступово втрачає привабливість як інвестиція з короткостроковим горизонтом, натомість первинний ринок (новобудови або майже готові об’єкти) має переваги.

Поточні дані українського ринку

• У 2024 р. обсяг житла, введеного в експлуатацію, склав приблизно 9,8 млн м², що на 32 % більше ніж у попередньому році.
• У столиці, за даними на серпень 2025, середня вартість одного квадратного метра в новобудовах становила близько 47 000 грн (~1 129 дол.).
• На вторинному ринку Києва середня ціна за м² становила понад 63 592 грн (~6,73 % зростання за рік).
• У різних регіонах України, за даними на травень 2025, зростання цін на первинному ринку склало до ~8 % у порівнянні з попереднім періодом.

Розгляд доходності

Інвестори, які купують нерухомість із метою здачі в оренду, можуть орієнтуватись на ставки доходності нижчі ніж раніше: у довоєнний час орендні ставки могли дозволяти окупність за 10–12 років, нині — термін може бути значно довшим через зниження попиту, підвищені ризики та інші фактори.
До того ж інша мета — перепродаж через декілька років — вимагає врахування вартості капіталу, інфляції, курсу валют, ризиків недобудов тощо.

Ризики, які слід враховувати

• Надійність забудовника: у воєнних і поствоєнних умовах ризик недобудови або перевищення термінів збільшується.
• Фінансово-економічна нестабільність: девальвація, інфляція, зниження платоспроможності населення впливають на ринок.
• Конкретні характеристики об’єкта: клас житла, локація, транспортна інфраструктура, доступ до інженерії, безпекові фактори — усе це має значення, особливо в регіонах із підвищеним ризиком.
• Вторинний ринок житла та старі будинки часто демонструють погіршення ліквідності: за даними аналітиків, «хрущівки» можуть окуповуватись за 15–25 років залежно від району й стану.
• Попит на первинне житло наразі становить лише частину довоєнного рівня (наприклад, близько 20 % від довоєнної активності) і є ризик, що ціни зростатимуть не стрімко, а поступово.