Іпотека в Україні: ставки, умови та тенденції

Станом на жовтень 2025 року середня процентна ставка за іпотечними кредитами в Україні коливається в межах 18–22 % річних у гривні (дані Національного банку України). Це дещо вище, ніж у 2023–2024 роках, що пов’язано зі зростанням облікової ставки НБУ та підвищеними ризиками на ринку нерухомості.

Після стабілізації грошово-кредитної політики та поступового відновлення будівельної галузі попит на іпотеку залишається помірним, проте зростає частка програм із частковою державною підтримкою — зокрема, «єОселя», де держава компенсує частину відсоткової ставки для визначених категорій громадян.

Тривалість і умови кредитування

Хоча законодавчо банки мають право надавати іпотечні кредити строком до 30 років, на практиці більшість фінансових установ обмежують термін 5–15 роками, особливо для кредитів без державних гарантій. Це пояснюється високими ризиками довгострокового прогнозування процентних ставок і платоспроможності клієнтів.

Банки дедалі частіше пропонують змішані програми — з фіксованою ставкою на перші 2–3 роки і плаваючою надалі, що дозволяє адаптувати виплати до змін ринкових умов.

Вимоги до позичальників і початкового внеску

Однією з основних умов отримання іпотечного кредиту є первинний внесок, який у 2025 році становить щонайменше 20 % вартості житла. Для програм із державною підтримкою цей показник може бути знижений до 10 %, але лише за наявності підтвердженого стабільного доходу.

Банки також ретельно перевіряють кредитну історію позичальника та його боргове навантаження. Згідно з вимогами НБУ, сума щомісячних платежів за всіма кредитами не повинна перевищувати 50 % чистого доходу сім’ї.

Вторинний і первинний ринок

Іпотечне кредитування активніше розвивається на вторинному ринку житла, де ризики недобудов мінімальні. Для купівлі квартир у новобудовах банки вимагають додаткових гарантій — наприклад, участі забудовника у фонді фінансування будівництва або наявності сертифіката готовності об’єкта.

Водночас середня ставка для кредитів на вторинне житло зазвичай нижча на 1–2 процентних пункти, ніж для первинного.

Перспективи розвитку іпотеки

Попри воєнний стан, ринок іпотечного кредитування поступово відновлюється. За даними НБУ, у першій половині 2025 року обсяг виданих іпотечних кредитів перевищив 9 млрд грн, що на 25 % більше, ніж за аналогічний період 2024 року.

Подальше зростання іпотечного ринку залежить від кількох чинників:

• стабільності на валютному ринку;
• рівня облікової ставки НБУ;
• доступності програм держпідтримки;
• динаміки цін на житло у великих містах.