Какую недвижимость в Украине стоит инвестировать сегодня, чтобы получать доход завтра?

Экономическая нестабильность, девальвация гривны и риски банковской системы побуждают украинцев искать альтернативные инструменты сохранения капитала. Одним из таких инструментов есть жилая недвижимость. Несмотря на то, что в рейтинге «инструментов инвестирования» первой остается валюта, все больше лиц рассматривают конвертацию гривны в квадратные метры.

Что покупают и с какой целью

Эксперты фиксируют активизацию покупок квартир с целью сохранения капитала и последующей сдачи в аренду или перепродажу. В случае жилой недвижимости речь идет преимущественно о долгосрочной перспективе.
Например, по данным Госстата, цены на квартиры в Украине за 2024 год на первичном рынке выросли на 15,0%, на вторичном - на 11,6%. Однако в долларовом эквиваленте рост был гораздо меньше, из-за девальвации.

Какие объекты считаются пригодными для инвестирования

Ключевыми критериями объекта являются:

• ликвидность — возможность продажи без значительной потери стоимости;
• потенциал роста цены — зависит от расположения, качества застройки, состояния объекта.
  В нынешних условиях жилая недвижимость на вторичном рынке постепенно теряет привлекательность как инвестиция с краткосрочным горизонтом, в то время как первичный рынок (новостройки или почти готовые объекты) имеет преимущества.

Текущие данные украинского рынка

• В 2024 г. объем жилья, введенного в эксплуатацию, составил примерно 9,8 млн м², что на 32% больше, чем в предыдущем году.
• В столице, по данным на август 2025 года, средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках составляла 47 000 грн (~1 129 долл.).
• На вторичном рынке Киева средняя цена за м² составила более 63 592 грн (~6,73% роста за год).
• В разных регионах Украины, по данным на май 2025 года, рост цен на первичном рынке составил до ~8% по сравнению с предыдущим периодом.

Рассмотрение доходности

Инвесторы, покупающие недвижимость с целью сдачи в аренду, могут ориентироваться на ставки доходности ниже, чем раньше: в довоенное время арендные ставки могли разрешать окупаемость за 10–12 лет, сейчас срок может быть значительно дольше из-за снижения спроса, повышенных рисков и других факторов.
К тому же другая цель – перепродажа через несколько лет – требует учета стоимости капитала, инфляции, курса валют, рисков недостроев и т.д.

Риски, которые следует учитывать

• Надежность застройщика: в военных и послевоенных условиях риск недостроя или превышение сроков увеличивается.
• Финансово-экономическая нестабильность: девальвация, инфляция, снижение платежеспособности населения влияют на рынок.
• Конкретные характеристики объекта: класс жилья, локация, транспортная инфраструктура, доступ к инженерии, факторы безопасности — все это имеет значение, особенно в регионах с повышенным риском.
• Вторичный рынок жилья и старые дома часто демонстрируют ухудшение ликвидности: по данным аналитиков, «хрущевки» могут оккупироваться за 15–25 лет в зависимости от района и состояния.
• Спрос на первичное жилье в настоящее время составляет лишь часть довоенного уровня (например, около 20 % от довоенной активности) и есть риск, что цены будут расти не стремительно, а постепенно.